Marie-Claire m’a appelé un mardi de novembre. Son sous-sol de Longueuil baignait dans 15 centimètres d’eau après un refoulement d’égout. Elle pensait être bien couverte. Son assureur lui a versé 60 % de sa réclamation. Pas parce qu’elle avait fait une erreur de déclaration, mais parce que la valeur de ses biens n’avait pas été mise à jour depuis huit ans. Reste à charge : 12 000 $.
Cette histoire, je la vois chaque mois dans mes dossiers. Les données 2024 du Bureau d’assurance du Canada montrent que l’ouragan Debby a généré à lui seul 87 100 réclamations au Québec, pour 2,8 milliards de dollars de pertes assurées. Les dégâts d’eau ne pardonnent pas. Et le bon contrat fait toute la différence.
L’essentiel pour choisir votre assurance habitation
- Évaluez d’abord la valeur réelle de vos biens avant de magasiner
- Vérifiez la couverture dégâts d’eau : c’est la première cause de réclamation au Québec
- Propriétaire, locataire ou condo : vos obligations diffèrent radicalement
- La franchise basse n’est pas toujours avantageuse — calculez avant
- Mettez à jour votre inventaire chaque année pour éviter la règle proportionnelle
Les 5 critères qui font vraiment la différence (et ceux qu’on vous survend)
Soyons honnêtes : la plupart des guides vous balancent une liste de 15 garanties sans vous dire lesquelles comptent vraiment. Dans ma pratique de courtier, j’observe que cinq éléments font basculer un dossier de réclamation. Le reste, c’est souvent du marketing.
Voici ce que je recommande de vérifier en premier, dans cet ordre :
- La couverture dégâts d’eau complète — refoulement d’égout, infiltration, rupture de tuyau. Selon les données 2025 d’Allstate Canada, les réclamations liées à l’eau ont bondi de 94 % cette année. Ça représente 40 % de toutes les réclamations sur cinq ans.
- La valeur à neuf vs valeur dépréciée — remplacement sans déduction pour l’usure. Votre téléviseur de trois ans vaut 0 $ en valeur dépréciée, mais 800 $ à remplacer.
- Le montant de responsabilité civile — minimum 1 million $, idéalement 2 millions $. Votre voisin glisse sur votre perron glacé? C’est votre RC qui paie.
- La franchise réelle par sinistre — certains assureurs appliquent des franchises distinctes pour l’eau, le vent, le vol. Vérifiez chaque ligne.
- Les exclusions spécifiques à votre profil — piscine hors-terre, spa, sous-sol aménagé, bureau à domicile. Ce qui n’est pas déclaré n’est pas couvert.
Quel type de couverture pour votre situation?
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Vous êtes propriétaire occupant :
Couverture complète obligatoire — bâtiment + biens + responsabilité civile. C’est le contrat le plus complet, mais aussi le plus cher. Priorité : valeur de reconstruction du bâtiment.
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Vous êtes locataire :
Biens personnels + RC + améliorations locatives. Vous ne couvrez pas les murs, mais tout ce qui est à l’intérieur. Priorité : inventaire détaillé de vos possessions.
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Vous êtes copropriétaire (condo) :
Complémentaire à l’assurance du syndicat. Attention aux franchises du syndicat que vous devrez payer. Priorité : lire votre déclaration de copropriété avant de souscrire.
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Vous avez une résidence secondaire :
Conditions spécifiques d’inoccupation (souvent 30 jours max sans visite). Prime plus élevée, exclusions plus nombreuses. Priorité : déclarer la fréquence réelle d’occupation.
Ce que je déconseille franchement? Les garanties « objets de valeur illimités » vendues à prix d’or. Dans 90 % des cas, un avenant bijoux de 5 000 $ suffit amplement. Et l’assurance bris d’équipement pour votre grille-pain? Gardez votre argent.
Propriétaire, locataire ou condo : ce qui change vraiment dans votre contrat
J’accompagne Jean-François depuis 2024. Il habite un condo neuf à Griffintown. Quand un dégât d’eau est survenu dans son unité, il a d’abord cru que l’assurance du syndicat couvrait tout. Erreur classique. Sa réclamation initiale a été refusée : les dommages relevaient de sa partie privative, mais c’est la franchise du syndicat — 25 000 $ — qu’il devait assumer. On a dû ajouter un avenant en urgence. Sa prime a grimpé de 180 $ par année, mais au moins, il est couvert maintenant.
Propriétaire occupant : la couverture complète à comprendre
Vous assurez trois choses distinctes : le bâtiment lui-même (structure, toiture, fondations), vos biens personnels à l’intérieur, et votre responsabilité civile envers les tiers. La valeur de reconstruction du bâtiment doit être évaluée par un professionnel. Pas la valeur marchande — la valeur de reconstruction. Ça inclut la main-d’œuvre, les matériaux, les frais de démolition si nécessaire.
Mon conseil : faites réévaluer tous les trois ans, surtout après des rénovations majeures.
Locataire : ce que vous devez couvrir (et ce qui ne vous regarde pas)
Vos murs appartiennent au propriétaire. Son problème. Votre contrat couvre vos meubles, vos vêtements, votre électronique, vos améliorations locatives (la cuisine que vous avez refaite), et votre RC. Si un incendie part de chez vous et endommage l’immeuble, c’est votre responsabilité civile qui entre en jeu.
Beaucoup de locataires sous-estiment la valeur de leurs biens. Faites l’exercice : additionnez tout ce que vous possédez. Vous dépasserez probablement 30 000 $.
Copropriétaire : le piège de la double couverture
Le syndicat assure les parties communes et la structure. Vous assurez votre partie privative et vos biens. Mais voici le piège : si un sinistre touche les deux, vous payez d’abord la franchise du syndicat avant que votre assurance personnelle prenne le relais. Selon un sondage réalisé par le BAC, entre 30 % et 35 % des copropriétaires n’ont même pas de protection pour les dégâts d’eau. Et 40 % connaissent mal leur déclaration de copropriété.
Avant de signer quoi que ce soit, lisez la déclaration de copropriété et demandez le montant de la franchise du syndicat. Certaines dépassent 50 000 $. Pour magasiner efficacement votre couverture, des courtiers comme jgfortin.com peuvent vous accompagner dans cette analyse.
| Profil | Ce que vous couvrez | Ce qui ne vous concerne pas | Erreur fréquente | Astuce courtier |
|---|---|---|---|---|
| Propriétaire occupant | Bâtiment + biens + RC | — | Valeur reconstruction non mise à jour | Réévaluation tous les 3 ans |
| Locataire | Biens + améliorations + RC | Structure du bâtiment | Sous-estimer la valeur des biens | Inventaire photo annuel |
| Copropriétaire | Partie privative + biens + RC | Parties communes | Ignorer la franchise du syndicat | Avenant franchise syndicat |
Combien ça coûte vraiment au Québec en 2026
La question que tout le monde pose. Et la réponse honnête : ça dépend.
1 103 $ CA
Prime moyenne d’assurance habitation au Québec en 2024
Selon les données du Bureau d’assurance du Canada, la prime moyenne québécoise était de 1 103 $ en 2024, parmi les plus basses au pays. Mais ce chiffre cache d’énormes variations. Un bungalow des années 70 sur la Rive-Sud avec sous-sol fini paiera facilement 1 400 à 1 800 $. Un condo neuf au centre-ville : plutôt 600 à 900 $.
Ce qui fait grimper votre prime :
- Âge du bâtiment (plomberie, toiture, électricité)
- Proximité d’un cours d’eau ou zone inondable
- Historique de réclamations personnel
- Montant de franchise choisi (plus basse = prime plus haute)
- Absence de dispositifs de prévention (clapet antiretour, détecteur de fuite)
Bon à savoir : D’après un rapport de Morningstar DBRS de 2025, les coûts de l’assurance habitation ont augmenté de 31 % entre 2021 et 2025, soit plus du double de l’inflation générale. Et cette tendance se poursuit avec les événements climatiques extrêmes.
Autre élément à considérer : la taxe sur les primes passera de 9 % à 9,975 % au 1er janvier 2027. Sur une prime de 1 500 $, ça représente environ 15 $ de plus par année. Pas énorme, mais ça s’ajoute. Pour votre budget global, pensez aussi au choix de votre assurance emprunteur si vous avez un prêt hypothécaire.
Mon avis : ne cherchez pas le prix le plus bas. Cherchez le meilleur rapport couverture/prix pour votre profil spécifique. Une économie de 200 $ par année peut vous coûter 20 000 $ lors d’un sinistre mal couvert.
Les erreurs que je vois chaque semaine (et comment les éviter)
En accompagnant des centaines de dossiers, j’ai identifié quatre erreurs qui reviennent constamment. Quatre erreurs qui coûtent cher.
Sous-assurance : le piège qui coûte cher
Quand la valeur déclarée de vos biens est inférieure à leur valeur réelle, l’assureur applique la règle proportionnelle. Si vous déclarez 50 000 $ mais possédez pour 100 000 $, vous ne recevrez que 50 % de votre réclamation. Même si le sinistre ne touche qu’une partie de vos biens. J’ai vu des familles perdre 15 000 $ à cause d’un inventaire pas mis à jour depuis dix ans.
Exemple concret : Je me souviens de Marie-Claire, propriétaire à Longueuil que j’ai conseillée après un dégât d’eau. Son bungalow des années 70 sur la Rive-Sud a subi un refoulement d’égout en novembre dernier. Elle avait un contrat correct. Mais sa liste de biens datait de 2016. Son téléviseur 32 pouces était devenu un 65 pouces. Son mobilier de salon avait été remplacé. Son sous-sol aménagé avec un bureau complet. L’assureur lui a versé 60 % de sa réclamation. Reste à sa charge : 12 000 $. Depuis, je recommande systématiquement une révision annuelle de l’inventaire des biens.
Les autres erreurs fréquentes :
- Ne pas déclarer une piscine ou un spa — c’est une modification majeure qui doit figurer au contrat
- Oublier les rénovations — un sous-sol fini double parfois la valeur de reconstruction
- Confondre franchise unique et franchises multiples — certains contrats appliquent une franchise différente pour l’eau, le vent, le vol
- Négliger la RC — 500 000 $, c’est insuffisant si quelqu’un se blesse gravement chez vous
Avant de signer : 7 vérifications à faire
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Valeur des biens mise à jour (inventaire daté de moins d’un an)
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Couverture dégâts d’eau complète (refoulement + infiltration + rupture)
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Franchise acceptable pour chaque type de sinistre
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Responsabilité civile d’au moins 1 million $ (2 millions $ en condo selon la loi)
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Toutes les modifications déclarées (piscine, rénovations, bureau à domicile)
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Exclusions lues et comprises (pas juste survolées)
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Mode d’indemnisation confirmé (valeur à neuf ou valeur dépréciée)
Pendant que vous pensez à protéger vos biens financièrement, n’oubliez pas la protection physique : les solutions pour la sécurité de votre domicile peuvent aussi réduire votre prime d’assurance.
Vos questions sur le choix d’une assurance habitation
Est-ce obligatoire d’avoir une assurance habitation au Québec?
Pour un propriétaire, non — aucune loi ne l’impose. Mais votre prêteur hypothécaire l’exige systématiquement. Pour un locataire, le propriétaire peut l’exiger dans le bail. Pour un copropriétaire, la responsabilité civile minimale est obligatoire : 1 million $ pour les immeubles de moins de 13 logements, 2 millions $ au-delà.
Quelle est la différence entre valeur à neuf et valeur dépréciée?
La valeur à neuf vous rembourse le coût de remplacement sans tenir compte de l’usure. Votre sofa de cinq ans est remplacé par un sofa neuf équivalent. La valeur dépréciée applique une déduction pour l’âge et l’usure. Ce même sofa pourrait ne valoir que 30 % de son prix d’origine. Privilégiez toujours la valeur à neuf pour vos biens personnels.
Puis-je changer d’assureur en cours de contrat?
Oui, avec un préavis généralement de 30 jours. Vous recevrez un remboursement au prorata de la prime non utilisée. Mais vérifiez les frais de résiliation anticipée dans vos conditions générales. Certains assureurs appliquent une pénalité la première année.
Le refoulement d’égout est-il toujours couvert?
Non. C’est souvent une garantie optionnelle qu’il faut ajouter explicitement. Et même avec l’avenant, certaines conditions s’appliquent : clapet antiretour fonctionnel, entretien régulier de la plomberie. Lisez attentivement les exclusions.
Courtier ou assureur direct : lequel choisir?
Un courtier compare plusieurs assureurs pour vous et vous conseille selon votre profil. Un assureur direct ne vend que ses propres produits, souvent moins cher mais sans accompagnement personnalisé. Pour une situation simple (condo standard, locataire sans particularités), l’assureur direct peut suffire. Pour un cas complexe (maison ancienne, piscine, historique de sinistres), le courtier vaut son pesant d’or.
Et maintenant?
Pour aller plus loin : La bonne assurance n’est pas la moins chère ni la plus complète. C’est celle qui correspond à votre réalité — votre type de propriété, votre région, votre budget, vos risques spécifiques.
Plutôt que de vous lancer dans un comparatif en ligne qui ne connaît pas votre situation, posez-vous cette question : quand avez-vous mis à jour la valeur de vos biens pour la dernière fois? Si la réponse dépasse deux ans, commencez par là. Le reste suivra.
Précisions sur les couvertures et limites
- Ce guide ne remplace pas une analyse personnalisée de vos besoins par un courtier certifié
- Les montants et franchises mentionnés sont des moyennes québécoises 2024-2026 et varient selon votre région et profil
- Chaque situation (valeur des biens, type de résidence, historique de réclamations) nécessite une évaluation spécifique
Risques à connaître :
- Risque de sous-assurance si valeur des biens déclarée inférieure à la réalité (règle proportionnelle applicable)
- Risque de refus de réclamation si modifications non déclarées (piscine, rénovations majeures)
- Risque de non-renouvellement si historique de sinistres défavorable
Pour une analyse adaptée à votre situation, consultez un courtier d’assurance certifié par l’Autorité des marchés financiers du Québec.